Approdo · Comprare restando in Svizzera
Una casa da vivere qualche settimana l’anno e da mettere a reddito quando non ci siete. Un progetto concreto, ma con regole che da lontano nessuno spiega bene: chi può comprare, quanto costa davvero, cosa si paga in Italia e cosa si dichiara in Svizzera.
Scrivici su WhatsAppÈ la domanda che quasi nessuno fa, e cambia tutto. In Italia gli stranieri possono comprare immobili a condizione di reciprocità: un cittadino svizzero può acquistare ciò che un cittadino italiano potrebbe acquistare in Svizzera. E in Svizzera gli acquisti degli stranieri sono limitati dalla Lex Koller.
Nessun limite particolare: acquistate come qualsiasi cittadino italiano, qualunque sia il tipo e la dimensione dell’immobile.
La reciprocità è verificata per abitazioni secondarie e di vacanza fino a 200 m² di superficie abitabile netta, e per terreni di pertinenza fino a 1.000 m². Un acquisto in violazione di questi limiti è nullo.
Il trullo con cinque ettari di uliveto, per chi ha solo il passaporto svizzero, può non essere acquistabile a titolo personale. Va verificato prima di innamorarsene.
Attenzione anche all’uso. Per chi ha solo il passaporto svizzero, un immobile comprato come investimento, e non come casa di vacanza per uso proprio, non rientra automaticamente nella reciprocità. Una casa che usate voi e affittate quando resterebbe vuota è una situazione diversa, ma dove passi il confine va valutato caso per caso.
Le regole cambiano se si ha la residenza o un permesso di soggiorno in Italia, se si acquista tramite una società, e possono dipendere anche dalla normativa del cantone di residenza. La verifica spetta al notaio, ma conviene farla all’inizio del percorso. Tutto sulla reciprocità per i cittadini svizzeri
Prima ancora di guardare le case: con quale cittadinanza acquistate, e se l’immobile che sognate rientra nei limiti che valgono per voi. È la verifica che evita di innamorarsi di una proprietà che non potete intestarvi.
Il codice fiscale italiano serve per firmare qualsiasi atto e si richiede all’Agenzia delle Entrate o tramite il consolato italiano in Svizzera. Un conto corrente in Italia non è obbligatorio, ma semplifica pagamenti, utenze e, se affittate, gli incassi.
Conformità urbanistica e catastale, titoli edilizi, eventuali sanatorie e vincoli paesaggistici. In Puglia, con trulli, lamie e masserie, è il passaggio che decide se una casa è un buon acquisto o un problema.
Si formalizza l’offerta e poi il contratto preliminare, di norma con il versamento di una caparra. È il momento in cui le condizioni vanno scritte bene: tempi, verifiche, cosa succede se qualcosa non torna.
Il notaio stipula l’atto, verifica la condizione di reciprocità per i cittadini stranieri e incassa le imposte. Se non padroneggiate l’italiano serve un interprete; se non potete essere presenti, si può firmare con una procura.
Le imposte d’acquisto sono le stesse per residenti e non residenti. Cambiano a seconda di chi vende.
Imposta di registro del 9%, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Con il sistema del “prezzo-valore” il 9% si calcola sul valore catastale, di norma molto più basso del prezzo pagato.
IVA al 10% sul prezzo (22% per gli immobili di lusso, categorie A/1, A/8, A/9), più imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse da 200 euro ciascuna.
Un esempio concreto
Una casa acquistata da un privato a 250.000 euro, con rendita catastale di 1.000 euro, ha un valore catastale di 126.000 euro (1.000 × 1,05 × 120). L’imposta di registro è quindi di 11.340 euro, non di 22.500. A questo si aggiungono onorario del notaio, eventuale provvigione d’agenzia e le verifiche del tecnico.
Una seconda casa ha costi ogni anno, anche quando resta chiusa: IMU con l’aliquota decisa dal Comune, tassa rifiuti, utenze, assicurazione e manutenzione, che per la pietra, i trulli e le case vicino al mare non va sottovalutata. Se la casa resta a vostra disposizione e non viene affittata, l’IMU sostituisce l’IRPEF sul reddito dell’immobile; se la affittate, sul reddito da locazione si paga l’IRPEF o la cedolare secca.
Nelle zone più richieste, un appartamento vicino al mare gestito bene può rendere, secondo le stime degli operatori del settore, tra il 5 e il 9% lordo e tra il 3,5 e il 6% netto con una gestione professionale. Sono stime di chi vende servizi di gestione: vanno lette come forchette, non come promesse.
Per affittare a breve termine serve il CIN, il codice identificativo nazionale da indicare in ogni annuncio. Il Comune applica la tassa di soggiorno, che si incassa dagli ospiti e si riversa.
Con la cedolare secca si paga il 21% su una sola unità, scelta in dichiarazione, e il 26% sulle altre. Dal 2026, dal terzo immobile destinato ad affitti brevi l’attività si presume d’impresa, con partita IVA e senza cedolare. Contano anche gli immobili cointestati o all’estero.
Pulizie, biancheria, commissioni dei portali, utenze, piccola manutenzione e gestione: complessivamente possono pesare tra il 25 e il 40% dei ricavi lordi.
Codici, comunicazioni al Comune e scadenze sono spiegati passo per passo nella guida dedicata: affitti brevi in Puglia vivendo in Svizzera. La stagione conta più della casa: le località con stagione lunga rendono molto di più dell’entroterra. Per prezzi e contesto comune per comune, partite dai territori.
L’immobile in Italia non viene tassato direttamente in Svizzera, ma non sparisce dalla dichiarazione: il suo valore e il reddito che produce, affitti compresi, vanno indicati e servono a determinare l’aliquota applicata al resto del vostro reddito e della vostra sostanza. Il calcolo varia da cantone a cantone.
Il cambio
Comprate, spendete e incassate in euro, ma vivete in franchi. Negli ultimi anni il franco si è rafforzato sull’euro: una rendita o una rivalutazione in euro, riconvertita, può valere meno del previsto. È una voce del conto, non un dettaglio. Svizzera e Puglia a confronto
Per chi ha solo il passaporto svizzero, una masseria con ettari di terreno o una casa oltre i 200 m² possono non essere acquistabili a titolo personale. Va chiarito prima della proposta, non dal notaio.
Una casa bella ma con volumetrie non autorizzate può essere impossibile da ristrutturare, affittare o rivendere. Il prezzo basso spesso sta tutto lì.
La stagione vera dura da aprile a ottobre nelle zone migliori, meno altrove. Pulizie, commissioni, gestione, utenze e tasse assorbono una parte importante dei ricavi lordi.
La casa in Puglia va dichiarata anche in Svizzera, e ogni franco guadagnato in euro va poi riconvertito. Il cambio e l’aliquota svizzera fanno parte del conto.
Una nostra cliente vive ancora lontano dalla Puglia. Ha acquistato un trullo a Locorotondo, lo abbiamo trasformato in una casa vacanze di pregio, e oggi genera reddito quando lei non c’è. Leggi la storia completa
Avete la cittadinanza italiana e pensate anche a un ritorno, un giorno? Leggi Il ritorno
Informazioni generali aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un notaio, di un commercialista o di un fiscalista sul vostro caso specifico.
Cittadinanza, budget, uso della casa, obiettivo di rendita: l’audit conoscitivo di 15 minuti non impegna a nulla e serve a capire subito cosa potete comprare, e cosa conviene.
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